一項(xiàng)地產(chǎn)新職業(yè)的確立，或?qū)�為地產(chǎn)銷(xiāo)售、經(jīng)紀(jì)、建筑裝修工人等基層從業(yè)者打開(kāi)新的就業(yè)通道。

根據(jù)人社部日前印發(fā)的《中華人民共和國(guó)職業(yè)分類(lèi)大典(2022年版)》，“驗(yàn)房師”作為房地產(chǎn)領(lǐng)域唯一的新增職業(yè)被正式納入。近日，第一財(cái)經(jīng)了解到，人社部職業(yè)技能鑒定中心和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)已聯(lián)合啟動(dòng)了對(duì)《驗(yàn)房師國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》的編制工作。

“這一新職業(yè)的確立恰逢其時(shí)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)學(xué)研用分會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)溫兆曄表示，作為驗(yàn)房師國(guó)家職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)編制工作的主要負(fù)責(zé)人，他在接受第一財(cái)經(jīng)專(zhuān)訪時(shí)稱(chēng)，一方面，隨著房屋回歸居住屬性，不管是開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主對(duì)房屋的品質(zhì)將更加關(guān)注，驗(yàn)房市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)會(huì)逐年擴(kuò)大。目前，在珠三角、長(zhǎng)三角等區(qū)域，新房驗(yàn)房的比例或已達(dá)到6～7成，且驗(yàn)房需求有延伸至存量房市場(chǎng)的趨勢(shì)；另一方面，在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等剛性約束下，開(kāi)發(fā)商建安成本被大大壓縮，疊加疫情影響，住宅工程的質(zhì)量問(wèn)題受到更多關(guān)注。

但他同時(shí)認(rèn)為，雖然推出驗(yàn)房師職業(yè)可以吸納更多人員就業(yè)，但驗(yàn)房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年“自發(fā)式生長(zhǎng)”，在部分大城市已有一定的存量從業(yè)規(guī)模，短期首要任務(wù)是規(guī)范職業(yè)行為和推動(dòng)行業(yè)自律。此外，由于 “驗(yàn)房”屬于低頻行為且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已較為激烈，預(yù)計(jì)未來(lái)社會(huì)資本會(huì)審慎進(jìn)入該行業(yè)領(lǐng)域，“驗(yàn)房”不會(huì)發(fā)展成暴利行業(yè)。

歷經(jīng)18年，“驗(yàn)房師”隊(duì)伍為何仍難做大？

事實(shí)上，早在“驗(yàn)房師”職業(yè)化之前，驗(yàn)房需求就一直存在。

但有別于官方組織的工程質(zhì)量驗(yàn)收或者工程竣工驗(yàn)收，此“驗(yàn)房”是指業(yè)主自愿聘請(qǐng)驗(yàn)房人員，對(duì)房子質(zhì)量做出專(zhuān)業(yè)性的鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果提供質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告。

據(jù)溫兆曄介紹，目前我國(guó)已存在的驗(yàn)房方式大致可分為四類(lèi)，分別為開(kāi)發(fā)企業(yè)的“交房陪驗(yàn)”，購(gòu)房者自行驗(yàn)房，裝修公司等提供的免費(fèi)增值服務(wù)以及第三方驗(yàn)房。其中，約自2004年開(kāi)始，我國(guó)的第三方驗(yàn)房市場(chǎng)得到了迅速發(fā)展，目前已成為驗(yàn)房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。

“經(jīng)過(guò)近18年的發(fā)展，市場(chǎng)上已形成了一些有著較大規(guī)模和多層次服務(wù)人員的第三方驗(yàn)房專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，雖然這些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)具備一定的品牌知名度，但始終缺乏職業(yè)認(rèn)同感。” 溫兆曄告訴記者，此前，由于國(guó)家沒(méi)有驗(yàn)房師職業(yè)和對(duì)應(yīng)的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)難以區(qū)分“良幣”和“劣幣”，各自的專(zhuān)業(yè)水平也參差不齊。

第一財(cái)經(jīng)檢索58同城等招聘APP時(shí)發(fā)現(xiàn)，有“驗(yàn)房師”用人需求的房地產(chǎn)領(lǐng)域公司，其工商信息顯示的經(jīng)營(yíng)范圍往往并無(wú)“驗(yàn)房”字樣，而是“房屋查驗(yàn)”。自2016年3月起，人社部不再辦理包括房屋查驗(yàn)咨詢師在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)職業(yè)培訓(xùn)證書(shū)，交由行業(yè)內(nèi)辦理。有從業(yè)人士告訴記者，至此之后，驗(yàn)房師的行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻有所降低，早年入行、具有較高技術(shù)素養(yǎng)的驗(yàn)房師或被淹沒(méi)。

此外，溫兆曄表示，為了證明機(jī)構(gòu)的權(quán)威性和專(zhuān)業(yè)性，一些提供驗(yàn)房服務(wù)的第三方機(jī)構(gòu)在門(mén)戶網(wǎng)站或招聘平臺(tái)上，曬出大量“自證身份”的協(xié)會(huì)證書(shū)或社會(huì)機(jī)構(gòu)頒發(fā)的高級(jí)驗(yàn)房師證書(shū)，但這類(lèi)證書(shū)往往認(rèn)可度低，不具備技能的區(qū)分度。

驗(yàn)房之后，所出具的報(bào)告沒(méi)有法律效力，也成為驗(yàn)房師的“職業(yè)瓶頸”。

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所合伙人律師駱訓(xùn)文對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前“驗(yàn)房”雖沒(méi)有法律明確許可，但也不是法律禁止的行為。不過(guò)，如果出現(xiàn)交房質(zhì)量糾紛，第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告或文件結(jié)論，由于屬于業(yè)主單方委托，未必會(huì)直接被法院采信。

北京云嘉律師事務(wù)所合伙人律師、不動(dòng)產(chǎn)與建設(shè)工程專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任梁雪也認(rèn)為，購(gòu)房人在收房之前聘請(qǐng)“驗(yàn)房師”或第三方機(jī)構(gòu)驗(yàn)房并不屬于法律規(guī)定的房產(chǎn)交易的必備步驟，僅屬于當(dāng)事人自愿委托的行為，同時(shí)，第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)房報(bào)告在司法環(huán)節(jié)也并無(wú)很強(qiáng)的證明力。“如果實(shí)踐上難以甄別驗(yàn)房師、驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)水平，驗(yàn)房報(bào)告的專(zhuān)業(yè)性、準(zhǔn)確性都有待考量。”

“先驗(yàn)房后交房”催生新需求

雖然單筆驗(yàn)房報(bào)酬不高，但溫兆曄注意到，在疫情之前的幾年里，第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)單呈逐年迅速上升趨勢(shì)。近年來(lái)，愿意從事驗(yàn)房職業(yè)的人員還在呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。

“近幾年來(lái)，驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)空間也在不斷拓寬。”溫兆曄稱(chēng)，帶來(lái)這一改變的關(guān)鍵原因就是，第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)度和中立性越來(lái)越被市場(chǎng)所認(rèn)可和接受。

更多開(kāi)發(fā)商尋求第三方驗(yàn)房的背后，既是出于監(jiān)督施工方、高業(yè)主滿意度和交房收樓率的需要，也和地方政府推動(dòng)之下， “先驗(yàn)房后交房”的新房交易模式逐漸深入人心有關(guān)。

2022年8月，山東印發(fā)《關(guān)于全面推行“先驗(yàn)房后收房”制度 推動(dòng)提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》，在購(gòu)房人收房之前，增加了“業(yè)主查驗(yàn)”環(huán)節(jié)，即購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同后、簽署房屋驗(yàn)收交付單前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織購(gòu)房人對(duì)其所購(gòu)商品住宅進(jìn)行質(zhì)量查驗(yàn)。業(yè)主查驗(yàn)按照業(yè)主自愿的原則，可以邀請(qǐng)或委托他人參與查驗(yàn)。

此外，自2018年以來(lái)，在北京、福州等多地住建部門(mén)也曾下發(fā)類(lèi)似通知，要求新建住宅交付使用前應(yīng)組織購(gòu)房人對(duì)房屋施工質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)。

溫兆曄稱(chēng)，隨著精裝房供應(yīng)量逐漸增多，目前，精裝房的驗(yàn)房需求占比已達(dá)七成作用。由于精裝房所涉及檢測(cè)項(xiàng)目更繁復(fù)，會(huì)為驗(yàn)房機(jī)構(gòu)帶來(lái)更多營(yíng)收增量，也進(jìn)一步倒逼驗(yàn)房機(jī)構(gòu)朝著專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

比如，以北京某家較具規(guī)模的第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)官方展示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為例，對(duì)于建筑面積在91-120平方米的毛坯房統(tǒng)一收費(fèi)1200元，同等面積范圍的精裝房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則為1500元。

“此外，隨著房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)于薪酬預(yù)期逐漸回歸到正常區(qū)域，加之驗(yàn)房師薪資競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)和需求增多，預(yù)計(jì)驗(yàn)房師在規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、職業(yè)化之后，職業(yè)景氣度會(huì)進(jìn)一步抬升。” 溫兆曄稱(chēng)。

地產(chǎn)中介的轉(zhuǎn)型機(jī)遇來(lái)了？

受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，近一年來(lái)，在如房地產(chǎn)銷(xiāo)售、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)工人等地產(chǎn)基層行業(yè)從業(yè)群體中，被裁或主動(dòng)另謀職業(yè)者不在少數(shù)。

對(duì)于這部分人群而言，溫兆曄認(rèn)為，驗(yàn)房師新職業(yè)的確立，會(huì)為他們打開(kāi)新的就業(yè)空間。“與其他人相比，他們更了解客戶訴求，也更具有成為‘驗(yàn)房師’的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)。”

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王霞亦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，驗(yàn)房業(yè)務(wù)在新房銷(xiāo)售中有一定的延伸發(fā)展空間。近年來(lái)，隨著一二手銷(xiāo)售深度融合，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員在新房銷(xiāo)售領(lǐng)域的價(jià)值日益凸顯，這也給經(jīng)紀(jì)人員開(kāi)展驗(yàn)房業(yè)務(wù)帶來(lái)天然優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員可以積極開(kāi)拓這方面的業(yè)務(wù)。

相較于新房，地產(chǎn)中介人士在存量房的查驗(yàn)工作中更具“先天”優(yōu)勢(shì)。溫兆曄認(rèn)為，在未來(lái)，驗(yàn)房師將不僅僅是新房交付環(huán)節(jié)中的重要參與力量。隨著城鎮(zhèn)住房存量規(guī)模在不斷擴(kuò)大，對(duì)存量住房交易時(shí)房屋狀況、裝修改造質(zhì)量等的查驗(yàn)，也將是未來(lái)“驗(yàn)房師”的服務(wù)內(nèi)容。

除了咨詢外，驗(yàn)房師最重要的業(yè)務(wù)范疇就是查驗(yàn)，包括對(duì)住房電氣系統(tǒng)、房屋結(jié)構(gòu)面等工程情況進(jìn)行檢測(cè)。那么，這些理工類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識(shí)是否會(huì)成為銷(xiāo)售、管理類(lèi)地產(chǎn)從業(yè)者轉(zhuǎn)型的障礙？

對(duì)此，溫兆曄稱(chēng)，職業(yè)驗(yàn)房師在查驗(yàn)住房時(shí)均會(huì)配備專(zhuān)業(yè)化工具。只要通過(guò)規(guī)范培訓(xùn)和技能考核，按照標(biāo)準(zhǔn)化的查驗(yàn)流程，就能夠勝任。